种子基地长出24栋洋楼 买房者是最终受害者(图)

　　青山黛黛，绿水悠悠。棋盘山后身的南三家子是一个环境优美、有山有水的小村子。

　　村里的洋什水库北岸有一座“沈阳种子批发市场实验基地”，实验基地里有20多栋欧式风格的别墅正在出卖。这些别墅价格低廉，每栋大约500—600平方米，价钱仅在20万元左右。

　　情况是否属实？记者以一位购房者的名义对这个名为“碧水芳林生态休闲山庄”的情况进行了调查。调查中，销售人员承认，这里的别墅没有土地审批手续、没有房屋开发许可证、没有房产证，价低是因为卖的是30年的使用权。

　　法学专家认为，如果情况属实的话，这种行为就是变相占有农业耕地，而在此买房的人将成为受害者，将来一旦发生什么变化，“30年使用权”也只不过是“风中的承诺”。

　　该村洋什水库的北岸有一个占地约百亩的别墅区，里面建有24个二层欧式别墅。“就在前面，大门上写着‘沈阳种子批发市场实验基地’的就是。”一位村民听说又有城里人来此买别墅，热情地介绍着。

　　“这里环境优美，前面有水库，后面有高山。城里的有钱人都到这里买别墅。”据这位村民介绍，这个别墅区2003年就建成了，是沈阳一家农业技术开发公司搞的。

　　走进别墅区，一位老太太迎了出来。“你是买别墅的吧，卖得可快了，就剩下六套了。”老太太在这里看大门，她告诉记者，这个别墅区是一家名为沈阳巨源科技发展有限公司开发的。说罢，她拿出一张名片递过来，“具体情况你向这家公司的副总经理咨询吧。”

　　在老太太的陪同下，记者详细地参观了这里的别墅。在一家正在搞装修的别墅里，装修工人谈起这里的别墅非常羡慕，“买房子，赠土地；买土地，赠房子。”

　　装修工人解释，这里原来是一个农业科技园。这家房屋开发公司原是一家搞农业的科技开发公司，公司以在此搞农业开发的名义承包了村里的土地，承包土地后他们却搞起了房屋开发这个赚钱的买卖。

　　“你看，每个别墅都有一个100米大的温室大棚。公司立项的时候就是以承建温室大棚搞农业种子实验为幌子的，实质是在建别墅。但是这里的别墅没有房产证，买这里的房子有风险。虽然有风险，一些消费者认为这里的环境好，别墅价格低，买别墅的人很多。200平方米的别墅，100米的蔬菜大棚、房前、房后的住宅基地加在一块儿，一共是660平，都属于你，一共才20多万。”

　　在别墅区里，入住的居民已经很多，不少别墅都安上了铁栅栏。庄园里的售楼标语也很多，“碧水芳林，580元／平方米。”“买土地，送房屋；买土地，送温室”。

　　在宣传标语中也有这样的文字描述———“碧水芳林拥有最先进的农业科技技术，并拥有80—100平方米的玻璃温室耕作园。高科技农作物研究项目可进行生产，加工、销售，由你自由选择经营方式。休闲之间养心逸情，悠闲之时健身赚钱，游中玩，玩中乐。投资总有回报，就看你的选择。”

　　记者按照老太太提供的名片，以一位想在“碧水芳林生态休闲山庄”购房者的名义与沈阳巨源科技发展有限公司的副总经理张岭取得联系。

　　刚接通电话，听说是买房子的，张岭很诚实地说，现在房子的手续还没办下来，大约今年年底能办下来。

　　据他介绍，这是他们几年前的项目，建别墅时都是利用农业项目立项。如果直接申请建别墅，上面不能批，这是行规。公司和沈阳市农科院搞合作，农科院提供种子，公司提供地点，这么做公司就属于合理合法了。

　　现在每栋别墅的价钱是20万元，房证下来再交8万。就是因为房证还没下来，别墅价钱才这么低。张岭解释，20万元不贵，只是本钱。他说，现在买他的房子是合算的，将来房证办下来后，这里的每个别墅至少卖50万。

　　关于房证下来的具体日期，张岭不敢确定。“你不用担心房证的问题，现在这里居住的20多个居民就没有房证。房证没有用。”“30年后怎么办？”记者问。“如果30年后，我们还没办下来土地证、房证，没关系，因为我们是在农民手里买的土地，买房者可以享受农民待遇——每年每亩地向国家交100元钱。我们的公司是科技发展有限公司，但是现在已经改成房屋开发公司了。

　　昨天，记者来到了沈阳巨源科技发展有限公司，见到了公司的副总经理张岭。他向记者出示了相关手续。

　　他首先拿出了沈阳市新城子区发展计划局批准该公司的写有“关于新鲜蔬菜、果苗立项”的立项报告（2002年，南三家子村的行政区划属于新城子区）。他说，这个立项报告能够证明他在南三家子村搞农业开发，政府是允许的。

　　随后，他出示了2002年公司和南三家子村村委会签订的承包土地合同书。合同书上，甲方是南三家子村村委会，乙方是沈阳巨源科技发展有限公司。甲方同意将集体土地承包给乙方使用，承包期限30年。土地使用期满，如果继续使用，在国家规定的现行法规内双方续签合同。如乙方不再继续使用，甲方收回土地，地上物归属乙方使用。

　　记者提出“甲方收回土地，地上物归乙方使用，这个规定其实是糊弄老百姓”，对此张岭并不掩饰，他承认这样的合同内容对公司绝对有好处，农民不明白这里面的学问。

　　在这份合同书上，有沈阳市新城子区望滨乡政府和望滨乡南三家子村村委会的盖章。他说，当初为了安全起见，公司又与拥有这块地的十多户农民签订了承包土地的合同，公司以每亩200元的价格承包了约78亩的土地。

　　张岭说，现在土地的使用手续和房证已经报到市里了，但是还没批下来。如果买别墅，要和公司签订“农业科技使用房销售合同”。临走前，他提醒记者，“我要把事情都和你说清楚，买这里的别墅有风险，你要想好了。”

　　针对这种现象，记者电话采访了著名的土地问题专家，民革中央调研部研究员、法学博士蔡永飞，身在北京的蔡博士听完记者介绍后表示，如果情况属实，那沈阳巨源科技发展有限公司的这种行为违反了土地承包法和土地管理法。

　　蔡博士认为，这个公司通过承包农民农业用地搞房屋开发，这是一种较为隐蔽的变相占有农业耕地的行为，在此购买别墅的消费者终将成为受害者。

　　法律规定从农业用地转变成建设用地，必须有政府相关部门的审批手续。蔡博士认为，就记者所述的情况进行分析，这个公司不可能得到政府的审批，因为这个公司擅自变更土地使用用途，本身就是违法的。

　　公司最初与村委会和村民签订的承包合同是受法律保护的，公司可以承包农民的土地搞农业项目。但是后来，公司把农民的农业用地擅自未经审批变成建设用地是绝对不允许的，是违反法律的，属于改变了土地的性质。在改变土地用途过程中，当地政府负有监管不力的责任。“承包地的人没有法制意识，发包地的人监管不严。”蔡博士说。

　　但最可怕的是，对于购房者来说这里面的风险太大，选房者最后有可能造成“人房两空”。

　　蔡博士告诉记者，像这种占用耕地、没有土地审批手续却销售房屋的公司，在不少地方都存在。武汉市就有类似的情况，一个房屋开发公司在长江边上建别墅，后来因为这个住宅妨碍防洪工程建设，被政府强制炸毁，而这里的住户没有得到任何补偿，因为这些别墅都是非法建筑。(沈阳今报AF特别行动组)